사무실 임대를 고민하는 고객님과 상담하다 보면 빠지지 않고 나오는 질문이 있습니다.
바로 “실제 사용 가능한 면적이 얼마나 되나요?” 즉, 전용면적에 대한 질문이죠.
공간이 중요한 사무실 임대에서 ‘면적’은 그 자체로 계약의 핵심 조건이 되곤 합니다.
그런데 이 면적, 누구나 알 것 같지만 막상 계약 단계에 들어가면 혼란스러운 경우가 많습니다.
오늘은 전용면적과 임대면적의 개념 차이, 그리고 실제 중개 현장에서의 사례를 바탕으로
사무실 임대를 준비하는 분들께 현실적인 기준을 알려드리겠습니다.
임대인과 임차인이 말하는 ‘면적’은 다르다
임대인은 보통 가능한 한 넓게 설명합니다.
같은 층의 복도, 화장실, 엘리베이터까지도 **“사무실 전용”**이라고 주장하기도 하죠.
이유는 간단합니다. 그 공간을 다른 층과 공유하지 않고 단독으로 사용하는 경우,
실제로 임대인 입장에서는 ‘전용’이라는 기분이 들기 때문입니다.
반면 임차인의 입장은 다릅니다.
문을 열고 들어가서 내가 실제로 쓰는 공간이 전용면적이라고 여깁니다.
화장실, 복도, 승강기는 누구나 함께 쓰는 공간인데,
왜 그 면적까지 포함되느냐는 의문이 들 수밖에 없죠.
개념적으로는 일반적으로 임차인이 주장하는 얘기가 옳습니다.
아파트와 다르게 ‘기준’이 없다
주거용 부동산의 경우 ‘전용면적’, ‘공급면적’ 등의 용어가 명확하게 정해져 있습니다.
그러나 상가나 사무실 같은 상업용 부동산은 그렇지 않습니다.
일부 대형 오피스 건물은 도면을 통해 전용/공용 면적을 명확히 표시하지만,
중소형 빌딩의 경우엔 임대인이 말하는 면적이 곧 계약서상의 면적이 되는 경우가 많습니다.
결국, 계약을 체결하려는 임차인이 주의 깊게 확인하지 않으면
‘생각보다 좁다’, ‘예상보다 사용 가능한 공간이 작다’는 불만으로 이어질 수 있습니다.
현실적으로 전용면적을 파악하는 방법
1. 건축물대장 열람하기
전용면적이 구분 표기된 건축물 대장
가장 쉽게 접근할 수 있는 방법은 건축물대장을 보는 것입니다.
포털사이트에서 ‘정부24’나 ‘서울부동산정보광장’을 통해 누구나 무료로 열람할 수 있습니다.
건축물대장에는 층별 면적이 표기되어 있습니다. 1층을 예로 들면 사무실 면적이 147.91㎡이고, 홀, 계단, 화장실의 면적이 33.77㎡ 입니다. 즉, 전용면적은 147.91㎡으로 생각하시면 됩니다.
전용면적 구분이 없는 건축물 대장
대부분 상업용 건물은 위와 같이 해당 층의 전체 면적만 표기합니다. 이 면적은 공용부 포함 전체 면적으로, 승강기·화장실·계단 등이 모두 포함된 숫자입니다. 그렇게 때문에 승강기·화장실·계단 등 공용 면적을 제외해야 전용면적을 계산할 수 있습니다. 하지만, 엘리베이터, 계단, 화장실 면적을 어떻게 측정할까요? 쉽지 않습니다.
그래서 얼쓰랑은 추정치를 사용합니다. 다시 위의 표로 돌아가서, 1층 사무실 면적이 147.91㎡이고, 홀, 계단, 화장실의 면적이 33.77㎡라면, 1층 전체 면적은 181.62㎡가 됩니다. 전체 면적 중 사무실 면적, 즉, 전용면적의 비율은 약 81%가 됩니다.
중소형 건물은 이 비율이 비슷합니다. 엘리베이터가 없는 건물은 해당 층 전체 면적의 약 80%를 전용면적으로 추정하고, 엘리베이터가 있는 건물은 해당 층 전체 면적의 약 70%를 전용면적으로 추정합니다.
이 면적은 공용부 포함 전체 면적으로, 승강기·화장실·계단 등이 모두 포함된 숫자입니다.
- 엘리베이터가 있는 건물: 전체 면적의 약 70%
- 엘리베이터가 없는 건물: 전체 면적의 약 80%
물론 공인된 방법도 아니고 정확한 계산은 아니지만,
예를 들어 30평이라 들었는데 실제는 20평도 안 되는 사태 정도는 충분히 예방할 수 있습니다.
2. 건축도면 요청하기
보다 정확한 면적이 필요하다면 건물 도면을 요청해보는 것도 방법입니다.
도면에는 세부 구조와 전용 공간이 분명하게 드러나 있기 때문에
임대인이 주장하는 면적과의 차이를 명확히 확인할 수 있습니다.
특히 교육시설이나 병원, 미용업 등 인허가 면적이 중요한 업종의 경우
건축도면을 근거로 면적을 확인하는 것이 필수입니다.
대형 오피스 vs 중소형 빌딩, 기준의 차이
프라임급 대형 오피스의 경우, 면적에 대한 기준이 명확합니다.
수백 평 단위의 대형 계약에서는 면적 오차가 발생하면 법적 문제로 이어질 수 있기 때문입니다.
반면, 소형 건물의 경우 면적 산정 기준이 제각각입니다.
어떤 임대인은 계단까지 포함해 면적을 이야기하고,
어떤 임대인은 실제 사무실 내부 공간만 ‘전용’이라고 주장합니다.
따라서 동일한 면적이라 해도 계약서에는 전혀 다른 수치가 적힐 수 있으며,
이는 향후 분쟁의 소지가 되기도 합니다.
면적 분쟁을 피하는 현실적인 특약
이런 혼란을 방지하기 위해, 중소형 오피스 계약서에는 종종 이런 문구가 포함됩니다:
“임차인은 임대인이 고지한 면적 또는 공부상 면적을 직접 확인하였으며, 이에 대한 이의를 제기하지 않는다.”
이는 임대인 입장에서 면적 분쟁 소지를 없애기 위한 장치이지, 특약이 들어갔다고 해서 작은 사무실이 커질 수는 없습니다. 애초에 면적에 대한 정확한 정보가 공유되었다면 이런 조항은 필요 없겠죠.
마무리하며
사무실 임대에서 ‘면적’은 수치 이상의 의미를 가집니다.
업무 효율, 직원 수용, 인허가 조건까지… 많은 요소들이 면적과 직결되어 있기 때문입니다.
따라서 계약 전, 반드시 다음을 확인하세요:
- 건축물대장 열람: 최소한의 객관적인 면적 확보
- 건축도면 요청: 인허가 등 면적이 중요한 업종일 경우 필수
- 임대인이 고지한 면적과 실제 공간의 체감 비교
- 특약 사항 확인: 면적 관련 이의제기 제한 조항 포함 여부
📞강남사무실 임대, 얼쓰랑이 도와드립니다
도면과 숫자만으로 공간을 판단하기 어렵다면,
현장에서 직접 확인하고 안내해줄 전문가가 필요하지 않을까요?
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실제 사례를 바탕으로 정확하고 현실적인 안내를 드리는 얼쓰랑이 함께합니다.
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