원상복구 특약이 있어도 분쟁? 계약서에 다 써놨는데 왜 싸우지?

사무실 임대차 계약에서 ‘퇴실’은 새로운 시작이 아니라 최종 점검의 순간입니다.
그리고 이때 가장 많이 분쟁이 발생하는 항목은 다름 아닌 **‘원상복구’**입니다.

많은 임차인들이 “계약서에 특약도 넣었는데 문제 될 게 있나요?”라고 묻습니다.
하지만 제가 중개 현장에서 경험한 현실은 달랐습니다.
특약이 있음에도 불구하고 분쟁이 발생했던 사례, 오늘 그 이야기를 해보려 합니다.

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✅ 원상복구, 단어는 쉬워도 해석은 어렵다

‘원상복구’란 말 그대로, 사무실을 임대받은 임차인이 퇴실할 때 공간을 원래 상태로 돌려놓는 것입니다. 말은 간단하지만, 여기서 말하는 ‘원래 상태’라는 기준이 사람마다 달라서 갈등이 생깁니다.

일반적으로 사무실 임대 종료 시 다음과 같은 항목은 원상복구 대상입니다:

그런데 때로는 기본 설비로 보이는 항목들까지도 원상복구 요구 대상이 됩니다.
예를 들어:

이처럼 일반적인 복구 수준을 넘는 경우, 분쟁은 피할 수 없습니다.

제가 중개한 한 사무실이 퇴실 시점을 맞이하게 되었습니다.
계약 당시, 임대인과 임차인은 아래와 같은 명확한 특약을 포함시켰습니다:

“원상복구 기준은 입주 전 시설물 없는 상태를 기준으로 하며,
해당 상태는 사진으로 보관하고, 양측이 이메일로 공유한다.”

이 문장만 보면 꽤 구체적이고 명확한 조항처럼 보입니다.
내부 시설이 없는 상태라는 문구 뿐만 아니라 사진까지 첨부했으니까요.
하지만 현실은 예상 밖이었습니다.

퇴실이 다가오자 임대인은 다음과 같은 원상복구를 요구했습니다:

문제는 임차인이 입주할 당시 이미 있었던 시설이었고,
파손 시점을 정확히 특정하기도 어려운 항목들이라는 점입니다.
사진으로 봐도 손상 여부를 확인할 수 없었습니다.
이쯤 되면 원상복구가 아니라 리모델링 수준의 교체 요구라 봐도 무방합니다.

실제로 법원에서는 원상복구에 대해 다음과 같은 기준을 제시하고 있습니다:

대법원 2002다21056
“구체적인 합의가 없는 경우, 통상 사용에 따른 손모는 제외하고 원상복구해야 한다.”

또한, 계약서에 구체적인 복구 기준이 있다면 그 기준이 우선 적용되지만,
‘과도한 요구’는 법적으로 전부 수용되기 어렵다는 것이 판례의 흐름입니다.

그렇다면 이 임차인은 왜 법적으로 대응하지 않았을까요?

법적 대응을 생각해보면 다음과 같은 현실적 문제들이 등장합니다:

결국 이 임차인은 “다퉈서 이길 수는 있겠지만, 현실적으로 손해가 더 크다”고 판단했습니다.
그래서 모든 임대인의 요구를 그대로 수용했습니다.

이처럼 법적으로는 이길 수 있어도,
시간과 비용 앞에서는 ‘이기는 것’보다 ‘정리하는 것’이 나을 수 있다는 판단을 하게 되는 겁니다.

물론 반대의 경우도 존재합니다.
임차인이 “원상복구 못 하겠다”며 보증금 포기할 각오로 임대료를 연체하고 명도를 거부하는 경우도 있죠.
이럴 땐 오히려 임대인이 시간과 행정 부담에 지쳐 먼저 포기하는 경우도 있습니다.

결국 누가 옳고 그르냐보다, 어떤 쪽이 실익을 감당할 수 있느냐가 갈등의 향방을 결정짓는 경우가 많습니다.
그래서 더더욱, 계약 단계에서부터 분쟁의 여지를 최소화하는 것이 중요합니다.

이 사례가 말해주는 건 단순합니다.
계약서에 조항이 있어도, 그 조항이 구체적이지 않으면 아무 소용 없다는 사실입니다.

다음은 실제 제가 계약 시 사용했던 원상복구 특약 예시입니다:

이런 조항은 오히려 계약을 포기하게 만드는 계기가 되기도 합니다.
실제로 “이렇게까지 적는 건 너무 빡빡하다”며 계약을 포기한 임차인도 있었습니다.

하지만 퇴실 시에는 전혀 다른 양상이 벌어졌습니다.

해당 특약 덕분에 양측 모두 감정 상하지 않고 정리할 수 있었죠.
실제 퇴실 시에는 가벽 철거, 그리고 그로 인해 손상된 바닥 타일과 천장 텍스의 일부만 보수했을 뿐,
정상적인 바닥타일, 텍스, 화장실은 손도 대지 않았습니다.

특약에 관련 내용이 없다면, 퇴실시 서로의 요구 사항이 부딪힐 수밖에 없습니다.
그때마다 감정이 상하고, 협의가 어려워집니다.

하지만 계약서가 조금 까다롭더라도
처음에 조율하고, 퇴실 땐 유연하게 양보한다면 서로 기분 좋게 마무리할 수 있습니다.

그래서 특약은 ‘빡빡하게’ 쓰고, ‘유하게’ 풀자는 원칙이 중요한 겁니다.

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